السوق العقاري في تورونتو .. اين تكمن الأرباح ؟؟

بقلم   :  اشرف العريض

من المواضيع التي تشغل بال المواطنين الكنديين بشكل عام وجاليتنا بشكل خاص ، الا وهو نظرة رأس المال الى الطرق المتعدده للاستثمار في مجال العقارات ، شقق منازل بنايات صغيره او اراضٍ .... وتطرقت تحديداً الى موضوع الاستثمار في مجال بناء البيوت الفخمه وبيعها ، والتي يجهل معظم رجال الاعمال والمستثمرين ان هناك عائداً ضخماً تدره هكذا مشاريع .. حيث يقوم المشروع على شراء بيوت قديمه في مناطق واحياء راقيه وازالتها وبناء ما يعرف ببيت الاحلام . ولقد احببت قبل الخوض في الاجابه على الاسئله التي وردتني على بريدي الخاص ، ان اروي بعض قصص النجاحات التي حققها من خاضوا غمار هذه التجربه ، واستطاعوا الوصول الى نتائج اقل ما يقال انها مبهره ......نجاحات اساسها التعاون ، وذروة سنامها العمل الجماعي بعيداً عن المصالح الشخصيه الضيقه

١. احد الذين التقيتهم ويعمل في مجال البناء ذكر لي انه ابتدأ مشروعه مشاركةً مع صديق له من ابناء الجاليه الايطاليه بمبلغ لا يتجاوز ٨٠٠ الف دولار فقاموا بشراء بيت بهذا المبلغ واقترضوا ٨٠٠ الف دولار اخرى لاتمام المشروع ، وبعد انتهائهم منه بيع بمبلغ 2.2 مليون دولار فعملوا على سداد القرض دفعه واحده ليتبقى معهم حوالي 1.3 مليون دولار ..كرروا ما فعلوه بشراء بيت بمبلغ ٦٠٠ الف واتموا عملية البناء ب ٦٠٠ اخرى فكانت ارباحهم حوالي ٣٠٠ الف دولار وهكذا ... التقيت هذا الشاب قبل حوالي عامين لاجد ان لديه وشريكه اربعة مشاريع برأس مال قدره 5 مليون دولار في خلال خمس سنوات فقط ..... عشرات من قصص الناجحين -والذين اعرف الكثير منهم شخصياً - رأيتها او سمعت بها ، بدأت بفكره وتم ترجمتها الى ارض الواقع من خلال الاصرار والمعرفه

سألني احدهم : لم تقوم بنشر ما اكتسبته من المعرفه والخبره على مدار سنوات على الملأ وتوعيه الناس بشيء يعتبره الكثيرون " باب رزقه " فالاولى ان يبقى سراً للمهنه وان اكون حريصاً على بقاءه داخل دائره ضيقه ؟??? فقلت له : ان لم يقم احد ابناء جاليتنا بهكذا مشاريع ، قام به غيره ، وان لم يستفد من هذه المعرفه من نتمنى الخير لهم سيستفيد غيرنا ... فالاولى دائماً ان نقدم المصلحه العامه على الخاصه

٢. في عام ٢٠٠٤ اجتمع سته من ابناء الجاليه البرتغاليه يعملون في حقل البناء" كهربائيان ووكيلوا عقارات ومهندس مدني " واتفقوا ان يقوموا ببناء بيت لكل منهم دون الحاجه الى الاقتراض من البنك للبيتين الاولين ، فجمعوا ٩٠٠ الف دولار نقداً ونفذوا مشروعهم الاول ، ليكون من نصيب احدهم ، ثم نفذوا مشروعهم الثاني في الستة اشهر التاليه ، وهنا اصبح بمقدورهم ان يقترضوا بسهوله بضمان البيتين الاولين .. وهذا ما كان ، فنفذوا ما اتفقوا عليه في مدة ست سنوات بحيث اصبح لكل واحد منهم بيت احلامه الخاص......

٣. روى لي احدهم كيف ابتدأ مشواره في مجال البناء ، حيث قام بشراء بيت في "niagara on the lake ". -لتدني الاسعار فيها مقارنه بمنطقة تورونتو -عرضه على الشارع ١٠٠ قدم وقام بهدمه وتقسيم ارضه الى قسمين فباع نصفها واتم البناء على النصف الثاني وهكذا ، فكانت انطلاقته هناك فاصبح يتصيد المنازل المبنيه على اراضٍ كبيره ويقوم باعادة تصنيفها وبناء منزل عليها وبيعه .... نستطيع ومن باب التوضيح ان نقول ان التكلفه الماديه لهكذا مشاريع تعتبر مرتفعه مقارنه بمشاريع اخرى -مطاعم مثلاً - ولكنها مضمونه ، فتكلفة منزل حجمه ٣٠٠٠ قدم مربع تبلغ تقريباً١٨٠ دولار للقدم المربع الواحد بينما تكلفة منزل بحجم ٣٥٠٠ قدم مربع ستكون حوالي ١٦٠ للقدم المربع وهكذا ، فكلما كبر حجم البيت قلت التكلفه للقدم المربع ، كذلك تعتمد التكلفه الكليه لبناء المنزل على من يقوم بادارة المشروع ، فان كان المالك للبيت هو نفسه ممن يقوم بعملية البناء او تم توظيف شركه او مقاول ليقوم بالمشروع من اوله ، وهنا تزداد التكلفه بمقدار معين للقدم المربع .... هناك نقطه مهمه احب ان الفت الانتباه اليها وهي ان التكلفه الماديه للقدم المربع للمنازل التي تقوم ببنائها الشركات الضخمه في المناطق المحيطه بتورونتو لا تتجاوز 120 ٠ دولار للقدم المربع الواحد وذلك لعدة اسباب اهمها التشطيبات الداخليه للمنزل ، وجودة المواد الموضوعه داخله " ارضيات ، حمامات ، شبابيك ، مطبخ وهكذا " ....

  ٤. قبل اربع سنوات عملت على بناء بيت يبعد عن ميسيساجا ٤٠ دقيقه لرجل قام بشراء مزرعه ضخمه بمبلغ لا يتجاوز ٨٠٠ الف دولار ، ثم قام ببناء منزل عليها بتكلفة ٧٠٠ الف اخرى ، التقيت هذا الرجل قبل فتره وجيزه ليخبرني انه قام ببيع مزرعته مع البيت المقام عليها بثلاثة ملايين دولار ، اي ان استفادته الماليه كانت تفوق ١.٢ مليون دولار في خلال ثلاث سنوات ... و للتذكره فان مشاريع كهذه تحتاج لاكمالها الى عدة امور اهمها الخبره و المعرفه والهدف ، فاحدهم يهدف الى بناء بيت احلامه واخر هدفه جمع المليون الاول ، وثالث يعتبر ذلك جزء من طبيعة عمله وهكذا

 سألني احدهم عن اقرب الطرق لتحقيق هكذا اهداف ، فقلت له : التعاون ، والتعاون فقط من يوصلك الى افضل النتائج باقل التكاليف والمخاطر ، فهل هناك مخاطر ؟؟... -. طبعاً هناك ، او بالاصح هناك عقبات تحتاج الى الخبره والدرايه ببواطن الامور لتجاوزها .. كيف لي بأكتساب الخبره و المعرفه ؟؟ .. انت لست بحاجه الى الخبره بقدر حاجتك الى المعرفه ، ولا يتم اكتسابها الا من خلال الانخراط في هذا المجال ، وللامانه فإن طبيب يعمل من الثامنه صباحاً وحتى الثامنه مساءاً لن يتأتى له اكتسابها او مهندس او فني كمبيوتر وهكذا ، بينما وكيل عقارات او رجل اعمال او شخص متفرغ وهم كثر سيتمكنون من الخوض فيها بقليل من التضحيه بالوقت او حتى البحث بجدية عن فرصه للاستثمار هنا او هناك ، وستأتي ان كان العزم متوفراً

Read More »

بعض النصائح للراغبين بشراء بيت في كندا

بقلم الخبير العقاري نزار الجالي

من الأقوال الشائعة في كندا هي المقولة التاليه : لا تنتظر لتشتري بيت ولكن اشتري البيت وانتظر ! 

المقولة تفسر نفسها , لما الإنتظار إن كان بالمقدور شراء البيت خصوصا وإن معدل إرتفاع سعر البيت سنويا في كندا هو 5% وقد يصل 10% في بعض المدن ! 

عندما نلقي نظرة على التقارير الصادرة من الجهات الحكومية المتخصصة بالتسجيل العقاري والمؤسسات المعنية مثل : 

Canadian Real Estate Association, Toronto Real Estate Board

 & Canada Mortgage & Housing Corp. 

  وغيرها من المنظمات الإحصائية الحكومية الأخرى المرتبطة بشكل مباشرة بكل عملية بيع وشراء للعقارات في كندا سوف نلاحظ مدى إستقرار السوق العقاري في كندا على مر السنين وعدم تأثره بالمتغيرات الخارجية أو التقلبات الإقتصادية في باقي انحاء العالم ! المخطط التالي يوضح النمو في معدل سعر العقار في كندا كل فترة (أربع سنوات) للعشرين سنة الماضية ابتداءا من سنة 1996 ولغاية 2016 :

Canada : Average Prices , All home types - % Growth 

1996 - 2000 - 2004 - 2008 - 2012 - 2016

$ 150,899- $164,374 - $226,604 - $304,663 - $363,606 - $442,264

إن ارتفاع اسعار العقارات شيء طبيعي يحصل في كل دول العالم بصوره عامه .. ولكن في كندا بصوره خاصه لعده اسباب منها:-

1. الهجره المستمرة والمكثفة من مختلف بلدان العالم الئ كندا.

2. هجرة الأموال من بلدان كثيرة الى كندا لغرض البحث عن بيئة استثمارية آمنه

3. في كندا الملكية حرة ( من حقك بيع , شراء , تأجير عقارك وتوريثه ).

4. نسبه الفائده المصرفيه المنخفظه جدا في كندا مقارنه بنسبه الفائده في باقي دول العالم ( حاليا بإمكاني أن احصل لك على قرض سكن بنسبة فائدة 2.25-2.35 % المعدل)

5. إعتماد جزئي للإقتصاد الكندي علئ السوق العقاري ( كل عملية بيع وشراء تشغل عدد من الجهات المختصة مثل المحامي , الشركات البائعة للعقار , شركات التأمين , البنوك والجهات القارضة , شركات التعمير والتطوير العقاري , الخ ).

6. الاستقرار الامني , السياسي والاقتصادي في كندا والإنظمة الممتازة التي تحفظ حقوق الجميع وهذا يمنح استقرار اكبر ويشجع الناس على الشراء.

7. نسبة كبيرة من المشترين من خارج كندا ( الصين , الهند , الشرق الأوسط ) وهم مستثمرين مستفيدين من فرق التحويل ( الدولار الكندي اقل من الدولار الامريكي) , نسبة الفائدة المنخفضة والعائد المباشر من إيجار العقار حيث إن الطلب على الإيجار كبير جدا ويتم تأجير العقار بزمن قياسي ! ما تم ذكره اعلاه والعديد من الاسباب الاخرئ كلها تدعم الزياده السنويه في اسعار العقارات بمعدل 5% وفي بعض المناطق قد تصل الى 10% ! شراء بيت من اكبر القرارات التي قد يواجهها الانسان في حياته لذلك يجب ان يمتلك المشتري المعلومات الكافيه والوكيل العقاري المناسب الذي يساعده على الشراء ويسهل عليه العمليه.يسألني بعض الزبائن المهتمين بشراء بيت عن نصيحتي لهم كخبير في هذا المجال ويسعدني ان اضع بعض النقاط التي اتمنى ان تكون مفيدة لكم:

اولا. أعرف عن ماذا تبحث !

مهم جدا ان يعرف الشخص الذي يبحث عن بيت ما هو المناسب له ولعائلته واحتياجاته من ناحية نوع البيت , عدد الغرف , المنطقة , المدرسة وتصنيفها ( ماهي اولوياته ) ؟ هل يبحث عن استثمار لغرض تأجير العقار والحصول على عائد ؟ ام تبحث عن سكن لك ولعائلتك؟ هل تصنيف المدرسة او القرب من جامعة معينة او عمل معين مهم جدا ؟ ام تفضل ان تحصل على بيت كبير ولكن في منطقة ابعد عن مركز المدينة ؟ هل يهمك ان تأخذ بيت بسعر جيد ولكن يحتاج بعض التطوير ( تبديل سقف , شبابيك , الخ ) ام تريد أن تشتري بيت جاهز وفي هذه الحالة سيكون سعره اعلى بالتأكيد.

ثانيا. ماهي ميزانيتك ( بالأحرى ما هو مبلغ القسط الذي يمكنك دفعه شهريا للسكن)؟

من المعروف ان كل شخص يحتاج الى ميزانية شهريه مخصصة للسكن ( سواء كان تسديد قيمة اجار او تسديد قيمة قرض سكن ) لذلك من المهم جدا ان يعرف الشخص هذا المبلغ لان هذا المبلغ هو مايحدد قيمة البيت الذي بإستطاعة هذا الشخص شراءه!

مثلا: إن كان الشخص يخصص ميزانية قدرها 2000$ شهري للسكن ولديه مبلغ قيمته 50,000 $ مخصصة لتسديد الدفعة المقدمة لشراء بيت فهذا يعني أن قيمة البيت لن تتجاوز 500,000$ 

طبعا هذا مثال مبسط لغرض توضيح الفكرة ولكن توجد حسابات اخرى يجب ان تؤخذ بنظر الإعتبار على سبيل المثال إن كان هذا العقار (ملكيه حرة ام فيه اجور صيانة وكذلك قيمة ضريبة العقار).ثالثا. الحصول على موافقة مبدئية من الجهة القارضة ( البنك او وكيل القروض العقارية ):

عند شرائك البيت في كندا غالبا ستحتاج الى قرض عقاري وبهذه الحالة فأن البنك سيكون شريكا لك في هذا الإستثمار وبالتأكيد سيحصل على نسبة فائدة مقابل الخدمة التي يقدمها لك, في كندا توجد عدة بنوك والكثير من الخدمات المصرفيه وطرق تمويل العقار منها عن طريق مباشر مع احد البنوك الرئيسيه أو قد يتم التمويل عن طريق جهات قارضه اخرى مثلا شركات تمويل , الخ 

ولكن بصورة عامة لا توجد اي مخاطرة في عمليه التمويل وذلك بسبب بسيط هو أن قيمة السوقيه للعقار معروفة عن طريق نظام متقدم جدا يمكن المشتري والبنك من الوصول الى القيمة السوقيه للعقار بحيث لا تحصل اي عمليه او بيع بأكثر من القيمة الحقيقية للعقار وأن وجود البنك كشريك سوف يمنح المشتري ثقة اكبر وذلك لان البنك لن يقوم بالموافقة على تمويل عقار قيمته اعلى من قيمة السوق او توجد فيه مشاكل معينة قد تؤثر على قيمته المستقبليه ( يجب الأخذ بنظر الأعتبار أنك تضع مبلغ 10 او 20 % من قيمة العقار ولكن البنك يضع النسبة الأكبرمن المبلغ 90 – 80 % من قيمة العقار لذلك يعمل البنك تدقيقا شاملا على كل شيء يتعلق بهذا العقار ويبعث شركة مقيمة ( مثمن ) للتأكد من قيمة العقار الحقيقية قبل الموافقة النهائيه على الشراء.

بلإضافة الى ذلك فأن عمليه البيع والشراء يتم مراقبتها من قبل عدة منظمات منها حكوميه وغيرها خاصة مثلا المحامي او المكتب القانوني الذي سوف يقوم بعمليه التسجيل في السجل العقاري , شركة التأمين التي سوف تؤمن على العقار , شركة العقارات المتخصصة التي سوف تقوم بإلوساطة العقاريه , المثمن وهو طرف ثالث غير مستفيد من العمليه ولكن يتم تعيينه من قبل البنك لتقدير قيمة العقار الحقيقيه والتأكد من وضعه بالإضافة الى شركة الفحص أو شخص متخصص يتم توكيله بفحص العقار والتأكد من سلامه المبنى من جميع النواحي الهندسيه والبيئيه والهيئة العامة للعقار وإن كان يحتاج الى صيانة معينة او تصليحات معينة سوف يتم ذكرها بدقة في التقرير النهائي لهذه الشركة وتكون عمليه الشراء مشروطة بأن يجتاز العقار ما تم ذكره اعلاه وإلا لن يقوم البنك بتمويل الشراء ويتم إنهاء عمليه البيع والشراء خلال ايام ( غالبا 5 أيام ) وتعود الوديعة للمشتري بالكامل ..

نظام متقدم جدا في كندا والملكيه تكون ملكيه حرة لصاحب العقار يمتلك الأرض مع البناء وليس لمدة محددة كما في بعض البلدان بالإضافة لذلك له حق التصرف الكامل التأجير , التعمير , البيع , الشراء والتوريث ..

إن كانت لديك الامكانية الكافية قم بوضع على الاقل دفعة مقدمة 20% من قيمة البيت وذلك لتجنب دفع تأمين على القرض. هذه نصيحة مهمة جدا يجب اخذها بنظر الاعتبار لان وضع دفعة مقدمة اقل من 20% سوف ترفع من قيمة دفعتك الشهرية بشكل كبير لانك سوف تكون ملزم بأن تدفع تأمين على القرض ( سيكون اجباري في هذه الحالة ) وكذلك سوف يقل عدد سنوات الاقتراض الى 25 سنة بدلا من 30 سنة ! 

رابعا. رحلة البحث عن العقار المناسب: 

من الأفضل التواصل مع وكيل عقاري متخصص في المنطقة التي تبحث فيها وذلك لضمان افضل خدمة من كل الجوانب بغض النظر عن كون احد اقربائك يعمل في هذا المجال او لديك صديق يعمل في هذا المجال ولكن عن خبرة سابقة اجد ان الاستعانة بمستشار عقاري يعمل في نفس المدينة التي تبحث فيها ( ليس من الضروري يسكنها ) ولكن على الاقل يعمل فيها سوف تكون النتائج افضل من ان تستعين بوكيل عقاري يبعد ساعة واكثر عن مكان البحث لذلك مهم ان تستفسر من الوكيل العقاري عن محيط عمله وتخصصه ( تجاري , سكني ) أم كلاهما قبل ان توقع معه الاتفاق.اشرح لمستشارك العقاري مالذي في بالك, كل ما ترغب به في بيت احلامك ماهو مناسب لك ولعائلتك ولا تعتقد ان الحكمة هي في رؤية اكبر قدر ممكن من البيوت , الحقيقة هي ان كنت تعرف هدفك وتعمل مع وكيل عقاري له الخبرة الكافيه والذكاء سوف يوفرعليك الكثير من عناء البحث وخسارة الوقت عن طريق تحديد ماهو مناسب لك فقط بدون اضاعة الوقت في مشاهدة بيوت غير مناسبة .أن يكون لك مستشارك العقاري الخاص شيء مهم جدا في كندا وهو ما يقوم به الكنديون دائما وذلك لمعرفتهم اهمية ان يكون لهم مستشارهم الخاص الذي يكون ملزم قانويا ان يقدم لهم افضل خدمة والنصيحة التي تساعدهم في اختيار منزل احلامهم وتنبيههم على نقاط معينة قد تغيب عن المشتري عند اختيار البيت حيث انه توجد العديد من العقبات التي قد تمر بها عملية الشراء ولكن الوكيل العقاري سوف يسخر كل خبرته ومعرفته ودراساته في خدمتك بالإضافة الى عمل العقد القانوني الذي يحميك ويقوم بعمليه التفاوض واتمام اجراءات التسجيل والتحويل , تسهيل إجراءات القرض العقاري وكل ما يتطلبه الامر لاتمام عمليه بيع وشراء سلسة وبدون اي تعقيدات

خامسا. وضع الشروط الأساسيه في عقد الشراء: 

وهذه من واجبات وكيلك العقاري هو ان يحميك كمشتري ويضع كل الشروط التي تضمن لك حقك على سبيل المثال الشروط التاليه:

1. أن يتم استلام البيت نظيف وخالي من اي عيوب قد تسببت اثناء عمليه نقل الاثاث او غيرها.

2. ان تكون جميع الادوات الكهربائيه ( الثلاجة , الغسالة, الطباخ , نظام التبريد والتدفئة , الخ ) شغالة بعد عمليه استلام البيت وخاليه من القروض.

3. أن تضع شرط الفحص ( مهم جدا ) بعض العيوب البسيطة يمكن إصلاحها بسهولة ولكن بعض العيوب يكون اصلاحها مكلفا جدا وعندها قد يعود الموضوع لطاولة المفاوضات او قد تنتهي عمليه البيع وتنتقل لبيت اخر .

4. وضع شرط القرض من الشروط المهمة ولكن إن كانت الموافقة المبدئية موجودة وفي حال وجود عدة عروض على البيت المرغوب شراءه فعندها يمكن ازالة هذا الشرط كي تدخل في دائرة المنافسة ولكن مهم أن لا ترفع قيمة البيت اكثر من القيمة السوقية ! بمعنى اخر ليس مجرد اتفاقك مع البائع على السعر يعني انك قد حسمت الموضوع حيث أن البنك سيكون له كلمة الحسم والبنك سوف يرسل طرف محايد ( شركة تثمين عقارات ) تعمل لصالح البنك للتأكد من قيمة البيت لذلك قد يكون من الحكمة الانسحاب من دائرة المنافسة على البيت إن ارتفع سعر البيت اكثر بكثير من باقي المبيعات في المنطقة إلا في حالة استعدادك ان تدفع فرق السعر إن رفض البنك تمويل كل المبلغ المطلوب ! 

توجد بعض الشروط الاخرى التي يجب على وكيلك العقاري اخذها بنظر الاعتبار حسب حالة البيت مثلا ان كان البيت قديم وقد تم استعمال مواد معينة في البناء اصبحت غير مرغوبة او ذات تأثيرات صحية مستقبلا او قد تم استخدام اسلاك المنيوم وهذه غير مرغوبة حاليا ( قد ترفع من سعر تأمين البيت) وهنا خبرة الوكيل العقاري في المجال سوف توفر عليك الكثير من المال والخسائر المستقبلية إن لم تتجنبها او تضعها في حساباتك منذ البداية وانت على طاولة المفاوضات مع البائع.

سادسا. اعمل بحث عن البيت:

أطلب من وكيلك العقاري ان يبحث لك عن كل ما يتعلق بالبيت ( توجد وسائل معينة وجهات متخصصة يمكن للوكيل العقاري عن طريقها الحصول على معلومات دقيقة عن البيت ) بالإضافة لذلك ابحث بنفسك في الانترنيت عن العنوان فقد يظهر لك معلومات متعلقة بالجيران او الحي او غير ذلك من المعلومات التي قد تؤثر على قرار شرائك لعقار معين ! 

سابعا. تأكد من الحسابات والمبالغ الاضافية:

عند اتمام عملية مفاوضة السعر ستكون مطالبا بوضع عربون خلال مدة 24 ساعة من الموافقة في حساب الثقة للشركة العارضة للعقار وقيمة هذا العربون تتراوح بين 10.000 الى 50.000 حسب قيمة البيت وما تم الاتفاق عليه في العقد لذلك تأكد من وجود المبلغ في حسابك لكي تقوم بإيداعه مباشرة.توجد مبالغ اضافيه ستكون مطالبا بدفعها اثناء عملية التسجيل وتحويل الملكية منها ضريبة تحويل العقار وهي تكون بنسبة 1% ( تقريبا) من قيمة العقار ( توجد حسابات معينة لتحديد المبلغ) وإن لم تكن مالكا لاي بيت في السابق ستحصل على خصم بقيمة 2000 $ من الحكومة الكندية لتشجيع الناس على الشراء ( تأكد من المحامي الذي يساعدك في عملية التسجيل بانه قد اخذ هذه النقطة في نظر الاعتبار)* 

ثامنا. قدم نسخة من تقرير الفحص للبائع لعمل التصليحات المطلوبة وإن لم يوافق البائع على عمل التصليحات اطلب ان يتم خصم جزء من المبلغ المتفق عليه لغرض اتمام هذه التصليحات من قبل المشتري بعد اتمام عملية الشراء.

تاسعا. قم بتوثيق كل شيء يتم الاتفاق عليه في العقد, تأكد من كل الأشياء التي سوف يتركها لك البائع مثلا 

( الثلاجة , الطباخ, الإنارة , الخ ) وإن وعدك بعمل تصليحات معينة أطلب من مستشارك العقاري أن يعمل تعديل مناسب في عقد البيع والشراء لإضافة الفقرات المتفق عليها وتوقيعها من قبل جميع الاطراف.

عاشرا. اطلب زيارة البيت قبل التسليم لكي تتأكد ان البيت بأفضل حال وأن البائع قد حافظ عليه ولم يتسبب باضرار معينة خلال مدة الانتظار بين توقيع العقد والتسليم وإن لاحظت اضرار معينة لم تكن في السابق أطلب من المحامي الخاص بك بحجز مبلغ من المال للتأكد من أن البائع قد قام باصلاح ما تم الاتفاق عليه قبل اتمام عملية البيع ( مثلا : زرت البيت ولاحظت ضرر معين في الحائط خلف التلفزيون او ضرر تسبب عند نقل الاثاث في هذه الحالة قم بتقييم الضرر واطلب من المحامي حجز المبلغ المناسب لاصلاح الضرر )

توجد بعض النقاط الاخرى التي قد يهم المشتري معرفتها والتي قد تساعده في عملية الشراء خصوصا فيما يتعلق بالتسهيلات المصرفية و كيفيه تقليل الدفعة الشهريه واختيار البيت المناسب الذي يرتفع بقيمته اكثر من غيره في المستقبل حيث ان البيت هو سكن واستثمار ففي نهاية الامر انت تضع مبلغ من المال كدفعة مقدمة فتضع في بالك اليوم تستثمر هذا المبلغ في شراء البيت ولكن كم سيكون سعر هذا البيت بعد خمس سنوات من اليوم ! هنا تأتي خبرة مستشارك العقاري في ارشادك الى افضل خيار من ناحية البيع مستقبلا. 

Read More »

  المستثمرين الأجانب لهم الكثير من الأسئلة عن  شراء عقار في كندا
أبدأ بالسؤال الذي يتكرر دائما، هل إن شراء عقار
في كندا يسمح لمالكه بالحصول على الإقامة في كندا بصورة تلقائية؟

الجواب لا، لا يكون العقار هو السبب بأن يحصل المستثمر على الإقامة في كندا بصورة تلقائية
ولكن قد يزيد من الإيجابيات على ملفه بطلب الإقامة

أحب أن أقول للمسثمرين الأجانب في كندا أن الفرصة من ذهب اليوم أمامهم
مع هبوط الدولار الكندي وهبوط الفوائد للقروض العقارية

 

هل هذا يعني النصيحة بالإستثمار في كندا إعتبارا من اليوم؟
كان ومازال أفضل و أءمن مكان للحفاظ على النقود هو بالاستثمار العقاري
إن كان  للكنديين ولغير الكنديين
أنصح بكندا بلد الأمان
أنصح في مقاطعة كيبيك حيث أن الأسعار للعقارات مازالت أقل من
 أسعار  كل المقاطعات الأخرى الكندية
وأنصح بمونتريال وضواحيها لأسعارها المقبولة كمدينة تجارية كبيرة
نأخذ مثلا في فانكوفر وصل سعر البيت السكني الوسطي الى مليون دولار
بينما نفس نوع العقار لهذا البيت السكني في مونتريال وفي منطقة مماثلة
 يكون سعره الوسطي  هو 300 ألف دولار

حسب ما فهمت منك أن هبوط سعر الدولار الكندي اليوم
هو من مصلحة المستثمرين في كندا الغير كنديين؟
هبوط الدولار الكندي يزيد من الإيجابيات للإستثمار في كندا طبعا
المستثمر يربح نسبة كبيرة بالمبالغ المرسلة والمحولة من الخارج إلى كندا
هذا عدا عن الفوائد للقروض العقارية التي هي فعلا في أدناها اليوم في كندا
إذن اليوم هو بالفعل أفضل وقت للإستثمار العقاري الكندي

 أين وكيف يبدأ المستثمر الكندي أو الغير كندي بخطواته؟
الخطوة الأولى هو إختيار وكيل عقاري واحد في كندا بالمنطقة أو المدينة
التي يريد الشخص أو الشركة الإستثمار فيها.
بمساعدة هذا الوكيل العقاري الواحد  يذهب إلى الخطوات التالية

ولماذا التركيز على أن يختار المستثمر وكيل عقاري واحد ليساعده؟

إذا وثق المستثمر بوكيله العقاري فهو ليس بحاجة أن يبحث ويسأل غيره
فيضيع ويتلبك ويلبك وكلاء العقارات الأخر
 الثقة يجب أن تكون متبادلة أي أن الوكيل العقاري بدوره
بحاجة بأن يثق بزبونه على أنه الوحيد الذي يقوم بخدمته ويساعده، كي يعطيه أفضل خدمة

إذن لو فرضنا أن المستثمر وجد وكيله العقاري وان الثقة المتبادلة وجدت،
ماهي الخطوات التالية ؟

إذا أحب المستثمر أن يأخذ قرض عقاري فنبدأ بتقييم مقدرته على الشراء
حسب رغبته بالمبلغ الذي يريد ان يرسله كدفعة أولية للعقار

إذن نبدأ بالبنك وليس بالبحث عن العقار؟
طبعا أن البنك هو الخطوة الأولية الأساسية
على ضوء قبول البنك لقرض عقاري بالمبلغ الفلاني نبدأ بالبحث عن العقار

وماذا إذ قرر المستثمر أن لايأخذ قرض عقاري، يعني أن يدفع العقار بالكامل؟ 
إذا أحب المستثمر دفع المبلغ بالكامل، فرغم ذلك نحن بحاجة إلى برهان رسمي
بوجود المبلغ، وإذا استطاع أن يفتح حساب بنكي في كندا
فهذا يسهل جدا ويقلل من مدة المعاملات بالكتير

لو فرضنا أن المستثمر ليس عنده حساب بنكي في كندا هل يستطيع
إفتتاح حساب من دون وجوده في كندا؟

طبعا لا،  يجب على المستثمر أن يفتح الحساب البنكي الكندي شخصيا
فإذا كان حضوره مستحيلا وليس لديه أي وسيلة بفتح حساب بنكي كندي 

فهو يستطيع إرسال المبلغ الذي يريده إلى كندا إما لكاتب العدل، أو لشركة العقارات
وبهذه الحالة المرسل إليه هو الذي يعبىء الوثائق اللازمة للتصرح بالمبلغ

 وماهي الدفعة الأولى التي يطلبها البنك من المستثمر الغير كندي؟

بعض البنوك الكندية تقبل على الأقل %35 من سعر العقار كدفعة أولى

 وطبعا قد تختلف النسب حسب حالة المستثمر الإقتصادية وحسب العقار ومدخول العقار
مثلا شراء أرض من المستحيل أخذ قرض عليها من البنك 

وهل هذا يعتبر تبييض للأموال؟ طبعا لا، كل مبلغ معترف به مع الوثائق والأدلة هو قانوني

فكل مبلغ يدخل إلى كندا فوق العشرة آلاف يجب التصريح به

 السؤال الذي يريد جواب عليه الكثير من المستثمرين
هل ندفع الضرائب على المبلغ الذي ندخله آلى كندا؟ الضرائب تدفع في كندا والمقاطعة على المدخول فقط.

هذا يعني أن المستثمر لا يدفع أي ضريبة على مبلغه الداخل إلى كندا

لو فرضنا أن مستثمرا من الخارج يريد إرسال مبلغ ما لأخته القائمة
في كندا إن كان هدية لها أو لشراء عقار مثلا
فهل إن هذه الأخيرة تدفع الضرائب على هذا المبلغ؟
إذا أرسل مبلغا ما فوق العشرة آلاف دولار لساكن كندي
فهذا الأخير يجب أن يصرح به ولكنه لا يزيده على مدخوله الكندي
ولا يدفع تاكس عليه في التصرح السنوي كما يعتقد الكثيرين

وماذا عن المستثمر الذي يرسل المبلغ في سبيل شراء عقار
هل يدفع على هذا المبلغ الضرائب؟
طبعا لا، لأن المستثمرمثله مثل غيره فهو لا يدفع الضرائب إلاعلى المدخول
مثلا مردود الإيجارات أو الفوائد أوغيرها

وماذا يحصل إذا أحب المستثمر بيع عقاره يوما ما
في كندا، هل يدفع الضرائب عليها؟كما ذكرت أن الضرائب تدفع على المدخول
لو فرضنا أن المستثمر كان قد إشترى عقار في كندا بسعر
$200,000
ثم باع نفس العقار بمبلغ قدره
$300,000
فالفرق بين الأتنين هو مئة ألف ربح له ، يعني أنه مدخول، بهذه الحالة
يجب أن يدفع البائع نسبة معينة على الفرق وهذا ما نسميه
Gain Capitale
تدفع هذه الضرائب للحكومتين الكندية وللمقاطعة
مثلا كيبيك أو غيرها حسب موقع العقار

هل إن نسب هذه الضرائب على الربح هي نفسها للكنديين ولغير المقيمين في كندا؟
Gain Capitale؟
الكنديين والمقيمين بكندا لايدفعون أي ضريبة على الربح عند بيع بيتهم السكني الأساسي
أما لعقارهم الثاني أو الإستثماري فهم يدفعون الضرائب بنفس النسب التي يدفعها الغير الكنديين

إذن لماذا لا يحق للمستثمر الغير مقيم أن يحصل على مبلغ بيع عقاره
فورا بعدعقد البيع مثله مثل المقيم الكندي؟هنا نجد الفرق بين المقيم وغير المقيم في كندا
كاتب العدل مجبور أن يحافظ على نسبة كبيرة من مبلغ البيع لغير الساكن الكندي
لمدة قد تكون طويلة ، هنا يجب على المستثمر البائع الغير مقيم أن يعمل
الأمبو الكندي ليعرف وليدفع ماعليه من ضرائب
بذلك كاتب العدل يدفع الضرائب الحكومية المركبة على البائع ويعطيه الباقي

هل هذا القانون ينطبق أيضا على الكنديين المقيمين بالخارج؟
إذا كنت كندي الجنسية وخرجت خارج كندا أكثر من 183 يوم
فبذلك تعتبرغير مقيم كندي فتفقد بعض من حقوقك ككندي مقيم
مثل الصحة ةغيرها
Non résident

هل نتبع نفس الطرق للساكن الكندي الذي يريد الإستثمار خارج كندا؟الطرق هي تقريبا نفسها في كل بلدان العالم،
الفرق هو بنسبة الضرائب لكل بلد

لو فرضنا أنا كندي مقيم واشتريت عقارا من مستثمر غير مقيم كندي
فهل مازال لي الحق بالضمانة القانونية؟

كل عقار يباع في كندا تأتي معه الضمانة القانونية
ويبقى البائع مسؤول عن كل ضرر كبير في البيت
إن كان البائع على علم بالضرر أو لا
وطبعا هناك استثناءات ، مثل العقارات المسترجعة الى البنك
أو ورثة أو اتفاق بين المشتري والبائع

حسب المعلومات أننا إذا اشترينا عقارا من دون الضمانة القانونية
عندما يكون البائع هو البنك أو غيره، يكون سعره أقل هل هذا صحيح؟إجمالا معلوماتك صحيحة، فإذا قبل المشتري بالبيت من دون الضمانة القانونية
فطبعا يطلب بالمقابل تخفيض بسعر البيت

أين ستكون الضمانة القانونية لمشتري العقار عندما يكون البائع
غير مقيم في كندا كيف يستطيع أن يلاحقه في البلاد الأخرى؟
  هنا نقول أنه لا يوجد ضمانة للضمانة القانونية للبائع الغير مقيم كندي
إذن يجب على المشتري أن يفحص البيت جيدا قبل الشراء

وأخيرا ماذانقول للمسثمرين الغير كنديين؟أكرر أنه اليوم فرصتهم من ذهب للإستثمار في كندا
يربحون بنسبة تحويل مبالغهم مع هبوط سعر الدولار الكندي
ومع الفوائد التي هي في أدناها للقروض العقارية
إغتنموا الفرصة

Read More »

 تريد الهجرة؟ ولا تعرف أي بلدٍ مناسب، وما الفرص التي يوفرها للعمل، إذاً سيهمك هذا الموضوع الذي أعدته النسخة الكندية لموقع LinkedIn، والذي أدرج فيه المهن المطلوبة بكثرة في كندا عام 2017، مع المهارات التي تتطلبها كل مهنة.

اعتمد في قائمة المهن التي أعدها على معلومات وبيانات أكثر من 12 مليون موظف كندي، فيما ساهمت بعض الأسباب في حسم الترتيب النهائي للقائمة، إذ تمت على أساس الراتب، وطلب السوق، وفرص الترقية المتوفرة في كل مهنة لتحديد أفضلية كل منها.

وفيما يلي، إليك أفضل 10 مهن في كندا عام 2017:

1- التمريض

الراتب السنوي: 80.200 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 1500

المهام الرئيسية:

- الرعاية الصحية الأساسية

- التأكد من سلامة المرضى

- العناية المركزة

2- مدير تطوير الأعمال التجارية

الراتب السنوي: 77.000 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 250

المهام الرئيسية:

- إدارة الحسابات

- استراتيجية التنمية

- المفاوضات التجارية

3- مدير مشاريع

الراتب السنوي: 84.000 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 2000

المهام الرئيسية:

- التخطيط

- التقييم

- إدارة العقود

4- مدير تسويق

الراتب السنوي: 73.500 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 500

المهام الرئيسية:

- دراسة السوق

- الإعلانات

- تطوير العلامة التجارية

5- مدير مبيعات

الراتب السنوي: 77.800 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 1000

المهام الرئيسية:

- إدارة الحساب

- تطوير الشركة

- المبيعات

6- محلل مالي

الراتب السنوي: 64.000 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 300

المهام الرئيسية:

- المحاسبة

- النمذجة المالية

- مايكروسوفت إكسل

7- محاسب قانوني

الراتب السنوي: 91.000 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 100

المهام الرئيسية:

- المحاسبة الضريبية

- البحث الضريبي

- المشورة الضريبية

8- محلل أعمال

الراتب السنوي: 7.000 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 500

المهام الرئيسية:

- تحليل احتياجات الشركة

- إدارة المواد المستخدمة

- قياس مدى رضاء المستهلك

9- الصيدلي

الراتب السنوي: 100.000 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: أكثر من 300

المهام الرئيسية:

- إدارة الصيدلة

- تقديم المشورة للعملاء

- تدبير الأدوية

10- مندوب مبيعات

الراتب السنوي: 49.100 دولار أميركي

الوظائف المتوفرة: 300

المهام الرئيسية:

- إدارة الحسابات

- المبيعات

- خدمة العملاء

Read More »

سيحصل المستأجرون في مقاطعة أونتاريو على المزيد من الحماية من طلبات الإخلاء التي تزايدت في الفترة الأخيرة ابتداء من اليوم الجمعة.حيث قال وزير الاسكان "بيتر ميلتشين" فى بيان اطلعت عليه هلا كندا انه "اذا تم اخراج المستأجر من العقار الذي يستأجره دون وجود خطأ صادر عنه، فإن صاحبالملك سيكون مضطرًا الى ايجاد منزل بديل وتغطية تكاليف النقل للمستأجر وتأتي هذه القرارات كتدابير جديدة تهدف إلى وقف الملاك من إخراج المستأجرين من وحدات الإيجار الخاصة بهم دون مبرر او بهدف رفع قيمة الإيجار.

و اضاف الوزير انه اذا أنهى المالك عقد الإيجار وطلب من المستأجر إخلاء المنزل للسكن به او لأحد اقاربه )من الدرجة الأولى(، فسيحصل المستأجر الذي تم إخراجه على تعويض مالي يعادل أجرة شهر واحد.كما اضاف الوزير انه سوف يكون هناك أيضا تدابير جديدة لضمان عدم طلب إخلاء المنازل ظاهريا لأحد الأقارب، وبعد ذلك يتم تأجيرها لأشخاص أخرين، حيث سيعتبر ذلك تصرف بسوء نية، إلا إذا كان بإمكانهم إثبات خلاف ذلك وقد يواجهون غرامة تصل إلى 25،000دولار.

واضاف الوزير ان الاجراءات الجديدة ستساعد فى حماية المستأجرين من خلال تثبيط ملاك العقارات عن طردهم بشكل غير قانونى سواء لتحويل الوحدة الى ايجار قصير الاجل او اعادة تأجيرها بمبلغ اعلى  ومن الجدير بالذكر ان الحكومة الليبرالية في اونتاريو اصدرت هذه القرارات نظرًا لما يشهده سوق العقارات من ارتفاع و ازدياد حالات طلب الملاك من المستأجرين إخلاء المنازل و تأجيرها بمبالغ اعلى  

Read More »

ثانياً: الحقوق والالتزامات القانونية الخاصة بكم

الاستقرار في منزل الأسرة

يُعد منزل الأسرة مكاناً خاصاً. فهو المكان الذي تقطنونه وحيث يشعر أطفالكم بمنتهى الراحة. إذا كنتم تملكون منزلاً خاص بكم، فقد يكون أثمن وأعز شيء ذو قيمة تمتلكونه.إذا كنتم في حالة زواج، فإن لدى كل من الزوجين حقوقاً متساوية للبقاء في المنزل ما لم يقرر القاضي خروج أحدآما.نظراً لأحقية كل شخص في الاستقرار في منزله فلا يمكن لأي من الزوجين تأجيره من الباطن أو إيجاره أو بيعه أو رهنه دون إذن الطرف الآخر. ويكون ذلك صحيحاً حتى إن كان عقد الأيجار باسم أحد الزوجين فقط أو إذا كان أحد الزوجين فقط هو من يملك المنزل.عند الانفصال، قد يبدي كل منكما رغبة في البقاء في منزل الأسرة. إذا تعذر الاتفاق حول الشخص الذي يحق له البقاء في منزل الأسرة، فيمكنكم الاستعانة بالمحامين أو بوسيط أو بمحكم للمساعدة في اتخاذ القرار، أو قد يتعين عليكم اللجوء إلى المحكمة لكي تفصل في من سيمكث في المنزل.قد لا يكون بمقدور كلا الزوجين البقاء في منزل الأسري بعد الانفصال.إذا كان لديكم أطفال، فسيكون الحظ الأوفر للبقاء في المنزل الأسري لذلك الشخص الذي تقع عليه مهمة الوصاية على الأطفال. ويساعد ذلك الأطفال على التكيف على الوضع الجديد للأسرة في ظل المكان والجيرة المعهودة بالنسبة لهم  

الزوجان المرتبطان وفقاً للقانون العرفي

س/ قبل الانتقال للعيش سويا،ً كنت أملك منزلاً. والبيت على حاله بملكيتي وباسمي ولا أزال أدفع الرهن. وتدفع ميري نظير الإصلاحات والصيانة. إذا انفصلنا، فهل لها الحق في البقاء في المنزل؟

ج/ قد يجوز ذلك. إذا ما أمرك القاضي بدفع إعالة لميري أو لأطفالكما، فيمكن للقاضي أيضاً الأمر ببقاء ميري في المنزل. ولا يهم من يملك المنزل. قد تطلب ميري منك أيضاً رد المال التي قامت بدفعه نظير الإصلاحات وأعمال الصيانة في . المنزل يجب أن تتذكر أنه إذا تزوجت أنت وميري، تتغير حقوقك.

العناية بالأطفال

تقع مسؤولية الأطفال على الوالدين. عندما تكون الأسرة تقطن سوياً، يتشارك كل من الوالدين المسؤولية عن تربية الأطفال وتعليمهم وتلبية حاجاتهم اليومية. ويكون ذلك سواء كان الوالدين متزوجين أم لا.عند الانفصال، يجب ترتيب مسألة العناية بالأطفال. فهم يحتاجون إلى مكان وطعام وملبس. وأهم من ذلك، يحتاج الأطفال إلى الشعور بالراحة والحب والدعم حتى بعد زوال المعايشة بين الوالدين.وأفضل ما يمكن عمله هو ترتيب الأمور سوياً فيما يتعلق بالعناية بالأطفال بعد الانفصال.

إذا أمكن التعاون في هذه الأمور، فيمكن كتابة ما تم التوصل إليه في خطة الأبوة والأمومة. يمكن لهذه الخطة أن تتضمن مقدار الوقت مع الأطفال لكل طرف ومن سيتخذ القرارات المهمة . بشأنهم قد تكون خطة الأبوة والأمومة عبارة عن ترتيب غير رسمي بينكما أو قد تكون جزءاً من عقد الانفصال أو أمراً من المحكمة إذا كانت الترتيبات التي تم التوصل إليها غير رسمية، فمن الصعب تنفيذها.

إذا تعذر الاتفاق حول من له حق الوصاية على الأطفال، فيمكن اللجوء إلى القضاء وترك الحكم للقاضي. قد يقوم القاضي بطلب تقييم من خلال محقق سريري أو أحد الأخصائيين الاجتماعيين أو طبيب نفسي أو عالم نفساني. سيتحدث الشخص المنوط به الأمر إلى كل منكما  وإلى الأطفال وإلى أشخاص آخرين أحياناً. سيقوم هذا المحقق بكتابة تقرير للمحكمة به توصية منه حول المكان المناسب لعيش الأطفال وتوقيت رؤية الشخص المحروم من الوصاية. يجب أن يفكر القاضي في ما هو أفضل للأطفال فقط عند اتخاذ القرار بشأن الوصاية.يترتب عليكم إبلاغ القاضي عما إذا كان لقرينكم أو لقرينتكم بعض السلوكيات العنيفة أو البذيئة تجاه الأطفال، لأن القانون يتطلب تناول هذا الأمر من قِبل القاضي. سيطلع القاضي على المعلومات المطروحة في المحكمة وسيقرر مكان العيش للأطفال في الوقت الراهن. إذا كان الأطفال يعيشون مع أحد الوالدين لفترة وسارت الأمور بشكل جيد، فقد لا يقوم القاضي بتغيير الوضع.

الوصاية:

إذا آلت اليكم الوصاية على أطفالكم بموجب عقد الانفصال أو حكم المحكمة، فسيعيش الأطفال معكم. ولكم الحق في اتخاذ قرارات العناية بالأطفال وتعليمهم وتربيتهم الدينية ورفاهيتهم –مالم ينص عقد الانفصال أو حكم المحكمة على خلاف ذلك.

الوصاية المشترآة:

يتشارك الزوجين أصحاب الوصاية المشترآة حق اتخاذ قرارات العناية بالأطفال. قد يقضي الأطفال نصف الوقت مع أحد الوالدين والنصف الآخر مع الوالد الآخر أو قد يقضوا معظم الوقت في العيش مع أحد الوالدين. لكن يظل آلا الوالدين مسؤولان عن القرارات المتعلقة بالأطفال. يجب على الوالدين المشتركين في الوصاية المشترآة الاتصال مع بعضهم البعض والتعاون فيما بينهم حتى وإن لم يعيشوا . سويا  

الوصول إلى الأطفال: 

إذا لم تحظوا بحق الوصاية على الأطفال، فلكم الحق في قضاء وقت معهم ما لم ترى المحكمة أن ذلك ليس من صالح الأطفال يمكن صياغة ترتيبات الوصول إلى الأطفال بالتفصيل في خطة الأبوة والأمومة أو في عقد الانفصال أو في قرار المحكمة. قد يوضح الحكم أو العقد أو الاتفاقية أموراً مثل بقاء الأطفال معكم بالتناوب بين الوالدين كل عطلة نهاية الأسبوع.أو تكون ترتيبات الوصول غير نهائية، بمعنى ترك هذا الأمر للاتفاق بينكم وبين الطرف الآخر ليتم الاتفاق عليها بطريقة أكثر مرونة، حيث يكون تطبيق هذا النوع من الترتيبات صعباً.لديكم الحق أيضاً في تلقي معلومات عن صحة الأطفال وتعليمهم والحالة العامة لهم.وليس لديكم الحق أن تكونوا طرفاً في اتخاذ قرار بشأن هذه الأشياء اذا لم تكونوا طرفاً في الوصاية المشترآة على أطفالكم أو ما لم ينص حكم المحكمة أو عقد الانفصال عل أحقيتكم في المشاركة في اتخاذ القرار  قد ترفض المحكمة إعطاءكم حق الوصول إلى الأطفال إذا كان هناك خوف من إيذاء الأطفال أو أحد الوالدين الذي يتمتع بحق الوصاية، أو اذا كان هناك خوف من عدم إعادة الأطفال الى الوالد المتمتع بحق الوصاية.

الوصول المراقب: 

عندما تكون هناك بعض الأمور المتعلقة بالأمان بالنسبة للأطفال و/أو احد الوالدين، يمكن للوالدين أن يتفقا، أو قد تستوجب المحكمة الإشراف على زيارات الوصول للأطفال.وهذا يعني وجود شخص آخر عند زيارة الأطفال. يمكن للوالدين أحياناً الاتفاق على أحد الأصدقاء أو الاقارب والذي يمكنه الإشراف على الزيارات.يمكن للوالدين تعيين أحد المتمرسين، مثلا الاخصائيين الاجتماعيين للإشراف على الزيارات. في العديد من المناطق بأونتاريو، تتوفر مراكز حكومية للإشراف على الوصول للأطفال تتم إدارتها من قِبل محترفين ومتطوعين. بالتنسيق مع هيئة مركز الإشراف على الوصول، قد تحضر الأسر إلى المركز لتوفير الإشراف على الزيارة أو لتأمين الإشراف على استلام الأطفال و/أو تسليمهم لزيارات الوصول.

تنفيذ أوامر الوصاية والوصول

إذا لم يتم الاذعان لقرار المحكمة المتعلق بالوصاية، فيمكنكم اللجوء إلى المحكمة لتنفيذ ذلك القرار. يمكن للمحكمة حث الوالدين على مراعاة ترتيبات الوساطة والوصول المتعلقة بالأطفال.قد تطلب المحكمة من الوالدين المثول أمام المحكمة لتوضيح ما حدث. إذا ما اقتنعت المحكمة بعدم تحقق الوصول دون توفير سبب مقبول، فيمكن للمحكمة تغريم الطرف المتمتع بالوصاية أو ربما تفضي به إلى السجن. إذا آانت هناك مشاآل خطيرة تتعلق بترتيبات الوصاية والوصول، فيمكن للمحكمة تغيير هذه الترتيبات.يمكنكم أيضاً التماس المحكمة لكي تفرض ترتيبات الوصاية والوصول التي تمت صياغتها بعقد الانفصال.

س/ نصت اتفاقية الانفصال على أن زوجتي تتمتع بحق الوصاية على الأطفال ولدي حق الوصول. ولا أظن أن زوجتي تعتني بالأطفال بالشكل المطلوب. وأعتقد أن الأطفال سيكونوا بوضع أفضل عند الانتقال للعيش معي. هل يمكن تغيير اتفاقية الانفصال بيننا؟

ج /ربما. يمكنك محاولة الوصول إلى اتفاقية جديدة مع قرينتك. وإذا لم يكن ذلك ممكنا،ًفيمكنك اللجوء إلى القضاء لالتماس المحكمة إعطاؤك حق الوصاية . على أولادك يمكن للمحكمة تغيير ترتيبات الوصاية والوصول المنصوص عليها بعقد الانفصال إذا اقتنعت أن ذلك التغيير لصالح الأطفال.

س /عند انفصالنا العام الماضي، بقيت في . المنزل والأطفال معي ويقوموا ب زيارة الطرف الآخر من وقت الى آخر. فهل لدي وصاية قانونية على أولادي؟

ج /أنتم تتمتعون الآن بما يسمى وصاية الأمر الواقع. وهذا في الحقيقة يعني أنكم تتمتعون بحق الوصاية على الأطفال واتخاذ قرارات العناية والتربية آما لو آنتم تتمتعون بحق الوصاية بشكل قانوني. وقد قبل شريككم . هذا الاتفاق ومن النادر أن تقوم المحكمة بتغييرالوضع الحالي.ومع ذلك، سيكون من الصعب عليكم فرض حقوق الوصاية إذا لم يتوفر موقف واضح بحقكم من المحكمة أو من خلال اتفاقية، خصوصاً إذا اختلفت رؤية الزوجان حول ماهية ترتيبات الوصاية.سوف تتمتعون بحق الوصاية بشكل قانوني عند توقيع عقد الانفصال بين الزوجين والذي ينص على أن الوصاية تؤول اليكم أو عندما تقرر المحكمة بذلك.

س /عقب مجادلات عديدة وقضاء الكثير من الوقت داخل المحكمة، حصلت على حكم من المحكمة بحق الوصاية على الأطفال. ولدى والدهم حق الوصول. تعيش أسرته خارج دولة آندا. وأنا خائفة أن يقوم بأخذ الأطفال إلى حيث تقيم عائلته وبالتالي لن استطع أن أراهم . ثانية ماذا يمكنني أن أفعل؟

ج /إذا أخذ زوجك الأطفال بعيداً عنك، فهو يرتكب جرماً خطيراً. ويمكن للشرطة اعتقاله واتهامه بخطف الأطفال. يمكنك القيام ببعض الأمور الآن والتي قد تصعب عليه الخروج من آندا بصحبة الأطفال. آما يوجد قانون دولي الذي يساعد باعادة الأطفال إليك من العديد من الدول. تحدثي إلى محاميك.إذا شعرت بأن الأطفال على وشك أن يتم أخذهم خارج البلاد،اتصلي بالشرطة فوراً  

Read More »